Bij de verkoop van een woning wordt er vaak gesproken van erfdienstbaarheden. Maar wat is dit nu juist? Met dit artikel gaan wij jullie een duidelijk beeld schetsen van wat dit inhoudt.  

Wat is een erfdienstbaarheid?

De algemene definitie van een erfdienstbaarheid luidt als volgt:

“Een erfdienstbaarheid is een last op een erf, gelegd tot gebruik en tot nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort.”

Omdat deze definitie vrij technisch is, leggen we je het begrip graag wat meer uitgebreid uit.

Een erfdienstbaarheid is een begrip dat een dienstverlening van uw buur omvat. Eén van de meest voorkomende voorbeelden is het recht van uitweg. Het doel van deze erfdienstbaarheid is dat er toegang wordt verleend op het naastliggende perceel. Hierbij is het belangrijk dat het gaat om een perceel dat is ingesloten en dus geen toegang heeft tot de openbare weg. Ook zal de uitoefening van de erfdienstbaarheid op de minst belastbare wijze worden gekozen voor diegene die de erfdienstbaarheid verleent. Er wordt dus toegang verleend tot de openbare weg door gebruik te maken van een stuk van het perceel van je buur.

De manier waarop deze erfdienstbaarheid moet worden uitgevoerd, is opgenomen in de vestigingsakte. Wordt hierover niets opgenomen, dan zal er moeten worden uitgegaan van de wijze zoals er gewoonlijk gebruik van de erfdienstbaarheid werd gemaakt.

Enkele bekende voorbeelden zijn het recht van uitweg (zoals hierboven besproken), gemeenschappelijke muur, waterlopen, buurtwegen, …

Heersend erf en lijdend erf

We spreken bij een erfdienstbaarheid over een heersend erf en een lijdend erf.

Bij het voorbeeld van het recht van uitweg verstaan we onder het heersend erf het perceel dat ‘ingesloten’ is en geen toegang heeft tot de openbare weg. Het is dus het perceel dat toegang naar de openbare weg nodig heeft door gebruik te maken van een perceel waar hij geen eigenaar van is.

Het lijdend erf is het perceel dat de toegang naar de openbare weg, via zijn eigen perceel, verleent aan het heersend erf. Het is dus diegene die een stuk van zijn perceel ter beschikking zal stellen aan de eigenaar van het ingesloten perceel.

Soorten erfdienstbaarheden

Er zijn drie soorten erfdienstbaarheden:

• Wettelijke erfdienstbaarheden: deze erfdienstbaarheden zijn geregeld door de wet en gelden dus voor iedereen. Deze omvatten bijvoorbeeld de wetten over verplichte afstanden van vensters, gemeenschappelijke muren of grachten.
• Natuurlijke erfdienstbaarheden: deze erfdienstbaarheden zijn ontstaan door de ligging van het perceel. Het gaat hier bijvoorbeeld om het recht van afvloeiing of waterloop. Hierbij is het belangrijk dat, wanneer uw tuin lager ligt dan de tuin van uw buur, u het aflopende water bij stortregen niet mag verhinderen.
• Conventionele erfdienstbaarheden: dit zijn erfdienstbaarheden die door mensen onderling worden overeengekomen. Hiervoor moet je dus extra opletten wanneer je een huis koopt. Het gaat hier bijvoorbeeld om het recht van doorgang.
  
  

Hoe weet ik of er een erfdienstbaarheid is?

Een erfdienstbaarheid kunnen we terugvinden in de eigendomstitel. Bij appartementsgebouwen kunnen er eventueel nog erfdienstbaarheden vermeld staan in de basisakte.

Bij een eigendomsoverdracht blijft de erfdienstbaarheid bestaan. Daarom is het dan ook uiterst belangrijk dat je de compromis grondig doorleest voor het ondertekenen ervan. Ook kan je steeds de afschriften van de akten van vestiging van de erfdienstbaarheden opvragen via het kadaster.

Het is belangrijk dat de makelaar en de verkoper je hierover informeren. Is dit niet het geval en heeft deze erfdienstbaarheid een grote impact, dan kan je de verkoop nietig laten verklaren of kan je aanspraak maken op een schadevergoeding van de verkoper.

Een belangrijk punt hierbij is dat je de erfdienstbaarheid moet respecteren wanneer deze rust op het gekochte perceel en het is ook niet toegestaan dat je hier drastische wijzigingen aanbrengt of verzwaringen doorvoert voor de eigenaar van het heersend erf. Wanneer de eigenaar van het lijdend erf werken wil uitvoeren die nodig zijn voor het gebruik van de erfdienstbaarheid, mag hij/zij dit doen op eigen kosten.

Hoe lang is een erfdienstbaarheid geldig?

Erfdienstbaarheden worden in principe eeuwigdurend afgesloten, tenzij er een tijdsbeperking is opgenomen in de titel. Het is een zakelijk recht op het onroerend goed zelf en niet op de eigenaar van dit onroerend goed.

 Er zijn wel enkele situaties waarbij er een einde kan komen aan de erfdienstbaarheid:

• Bij vermenging (heersend en lijdend erf komen in het bezit van één persoon);
• Bij niet-uitoefening ervan gedurende 30 jaar;
• Door de rechter (in onvoorziene omstandigheden).
  
  

Heb je hulp nodig bij de verkoop van jouw eigendom?

JULIMMO begeleidt jou graag met de verkoop van jouw woning.

Neem contact op en we plannen snel een afspraak in. 

 

Bron: Hypoteekwinkel.be