De fiscale wetgeving staat nooit stil. Doorheen de jaren heeft de overheid de regelgeving rond verkooprechten, beter gekend als registratierechten, grondig hervormd. In 2026 is er opnieuw een belangrijke update doorgevoerd die impact heeft op kandidaat-kopers.

Ben je nog mee met de huidige percentages en voorwaarden? Wij zetten de feiten en de recente veranderingen voor jou op een rijtje.

De grote vraag: wanneer betaal je BTW en wanneer verkooprechten?

Voor we in de nieuwe cijfers duiken, schetsen we kort het fiscale kader. De regel is eenvoudig: koop je een nieuwbouw? Dan betaal je BTW. Een woning blijft als “nieuw” gelden tot 31 december van het tweede jaar na de eerste ingebruikname.

Voor alle andere, bestaande woningen betaal je geen BTW, maar registratierechten. Het is specifiek voor deze laatste categorie dat de tarieven gewijzigd zijn.

De basisregel: 12% verkooprechten

Het algemene uitgangspunt voor registratierechten is het standaardtarief van 12%. Dit percentage is van toepassing op de aankoop van bedrijfsvastgoed, bouwgronden, garages en tweede of derde verblijven. Toch speelt dit tarief ook vaak nog een rol bij nieuwbouwprojecten. Wanneer je bij een aankoop 6% of 21% BTW betaalt op de constructie, blijven er in veel gevallen namelijk 12% registratierechten verschuldigd op de grondwaarde.

Aangezien de grond doorgaans zo’n 20% tot 30% van de totale aankoopprijs vertegenwoordigt, helpt deze opsplitsing om de totale fiscale druk te beperken. Voor investeerders is dit een belangrijk gegeven, aangezien lagere aankoopkosten een direct positief effect hebben op het uiteindelijke huurrendement.

Het gunsttarief van 2% registratierechten

De aankoop van een enige eigen woning is fiscaal steeds aantrekkelijker geworden. Het tarief voor de registratierechten is de afgelopen jaren namelijk in sneltempo gedaald. Waar je op 1 juni 2018 nog 7% betaalde en vanaf 2020 6%, zakte dit tarief twee jaar later al snel naar 3%. Vanaf 1 januari 2025 is de bodem bereikt met een historisch laag tarief van slechts 2%.

Om van dit gunsttarief te genieten, volstaat het niet om zomaar een huis te kopen. De Vlaamse Overheid koppelt hier enkele strikte voorwaarden aan.

 

1. Aankoop bestaande woning door een natuurlijk persoon

Allereerst geldt het tarief enkel voor de aankoop van een bestaande woning, geen bouwgrond, in het Vlaams Gewest door een natuurlijke persoon.

Koop je (deels) aan met een vennootschap, dan kan er niet meer genoten worden van het verlaagde tarief.

 

2. Zuivere aankoop in volle eigendom

Daarnaast moet het gaan om een zogenaamde zuivere aankoop in volle eigendom met een prijs in geld als tegenprestatie. Een ruil of onttrekking uit een vennootschap komen dus niet in aanmerking.

Let hier goed op: een gesplitste aankoop, waarbij de ene partij het vruchtgebruik koopt en de andere de blote eigendom, is uitgesloten van de 2%-regel.

 

3. Enige, eigen woning

Het tarief is specifieke bedoeld voor wie nog geen vastgoed heeft. Je mag als koper, afzonderlijk of gezamenlijk, geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom bezitten. Dit verbod geldt in België, maar ook daarbuiten en omvat ook eigendommen die je via een erfenis verkreeg.

Onder een woning verstaat de wetgever een huis of appartement dat hoofdzakelijk dient voor huisvestiging van een gezin of persoon.

 

4. Bewoningsplicht

Verder is er een bewoningsplicht. Je moet jouw hoofdverblijfplaats vestigen in de woning binnen 3 jaar na het verlijden van de akte. Vervolgens moet je er minstens één jaar ononderbroken gedomicilieerd blijven.

 

Wat als mijn partner reeds een eigendom bezit maar ik nog niet?

Een interessant detail is dat de overheid de voorwaarden per koper bekijkt. Koop je samen een woning, maar heeft jouw mede-koper elders al een eigendom? Geen probleem. Je betaalt op jouw deel gewoon de voordelige 2%, indien je wel aan de voorwaarden voldoet, terwijl de andere op zijn of haar deel de standaard 12% betaalt. Een eerlijke verdeling dus.

 

Wat als ik op het moment van mijn aankoop nog een woning bezit?

Wanneer je op het moment van de nieuwe aankoop nog eigenaar bent van een andere eigendom, wordt er gesproken van een “verhinderd onroerend bezit”. Je kan dan toch van het gunsttarief van 2% genieten, als je je ertoe verbindt het onroerend goed te vervreemden en je kan aantonen dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging van de nieuwe woning.

In dit geval dien je je huidige woning te verkopen binnen de 2 jaar na de datum van de notariële akte.

 

Sanctie bij niet-naleving

Het is cruciaal dat je de regels correct naleeft. Voldoe je achteraf toch niet aan de eisen? Dan zal de overheid het fiscale voordeel terugvorderen. Concreet betaal je het verschil tussen de 2% en de 12% terug aan de overheid, vermeerderd met een belastingverhoging van 20%.

Het gunsttarief van 6% voor beroepsverkopers

Ben je een beroepsverkoper? Dan kan je woningen aankopen tegen een verlaagd tarief van 6% in plaats van 12%. Voor verkoopovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 2025 was dit 4%.

Om van dit gunsttarief te genieten, moet je aan volgende voorwaarden voldoen:

• Je moet je beroep maken van het kopen en verkopen van onroerende goederen;
• Je moet door de Vlaamse Belastingdienst erkend zijn als beroepsverkoper en daarvoor een beroepsverklaring indienen.

Dit verlaagde tarief geldt enkel voor verkopen uit de hand. Openbare verkopen zijn uitgesloten en dus onderworpen aan het standaardtarief. 

In de aankoopakte moet je vermelden dat je aankoopt als beroepsverkoper. 

Om het statuut als beroepsverkoper te blijven behouden, dien je:

• Binnen de 5 jaar na het indienen van de beroepsverklaring minstens 3 verkopen te hebben gerealiseerd in België;
• Elk pand dat je aankoopt aan het verminderd tarief, uiterlijk tegen 31 december van het achtste jaar dat volgt op de aankoop, verkocht hebben.
  
  

Verlaagd tarief bij een ingrijpende, energetische renovatie 

Vroeger kon je ook nog genieten van een aanvullend verlaagd tarief van 1% registratierechten wanneer je in de enige eigen woning een ingrijpende, energetische renovatie ging uitvoeren.

Echter werd dit verlaagd tarief stopgezet sinds 1 januari 2025 en kan hier vandaag dus geen beroep meer op gedaan worden.

Rechtenvermindering voor bescheiden woningen

Voor een enige eigen ‘bescheiden’ woning kan je daarnaast nog genieten van een extra rechtenvermindering, mits voldoen van volgende voorwaarden:

• er moet voldaan zijn aan de bovengemelde voorwaarden voor het verlaagd tarief van 2% voor een enige eigen woning;
• het moet gaan om de aankoop van een ‘bescheiden’ woning. Dit is een woning met een maximale aankoopprijs.

Voor woningen die niet gelegen zijn in kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel, mag de aankoopprijs maximaal € 220.000,00 bedragen.

Voor woningen die wel gelegen zijn in kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel, mag de aankoopprijs maximaal € 240.000,00 zijn.

Een lijst van de kernsteden en de Vlaamse Rand rond Brussel kan je hier terugvinden.

Wanneer je voldoet aan deze voorwaarden, kan je genieten van een extra vermindering van € 1.867,00.

Op zoek naar een woning?

Bekijk ons aanbod en registreer jouw zoekwensen. 

Wij helpen jou graag verder met de zoektocht!

 

Bron: vlaanderen.be