Bij de verkoop van een woning komen tegenwoordig heel wat attesten en opzoekingswerk kijken. Maar welke documenten en informatie heb je nu juist nodig voor de samenstelling van een volledig verkoopdossier? Wij lijsten hier alles even voor jou op.

1. Eigendomstitel

De eigendomstitel (ook aankoopakte genoemd) is een cruciaal document aangezien hierin belangrijke zaken kunnen teruggevonden worden. Hierbij moet je denken aan:

• Erfdienstbaarheden
• Voorkeurrechten
• Voorkooprechten
• Recht van wederinkoop
  
  

Een recht van wederinkoop, voorkeurrecht of voorkooprecht, wat is dat? Lees er hier alles over.
In dit artikel kan je dan weer terugvinden wat een erfdienstbaarheid is.

2. Energieprestatiecertificaat (EPC)

Een energieprestatiecertificaat, EPC, is een verplicht document en wordt steeds belangrijker. Dit attest moet verplicht aanwezig zijn, ook al verkoop je bijvoorbeeld aan familie zonder dat er publiciteit aan te pas komt.

Dit certificaat geeft de energiezuinigheid van het goed weer. Energiezuinigheid wordt steeds belangrijker en verhoogt het wooncomfort. Op dit attest kunnen we een energiescore en een label terugvinden. Het label kan gaan van A+ tot F. Bij een advertentie moet de score of het label vermeld worden.

Een EPC moet aanwezig zijn vanaf de publiciteit, dus niet pas tegen dat de compromis ondertekend wordt. Zonder EPC mag men een woning niet publiceren. Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) controleert hierop via steekproeven en indien er geen EPC aanwezig is, riskeert de verkoper een boete tussen de 500 en 5.000 euro.

Een volledige uiteenzetting van het EPC kan je hier terugvinden.

3. Keuring elektrische installatie

Het AREI – Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties – is van kracht sinds 1981.

In volgende gevallen is een keuring van de elektrische installatie nodig:

• Vóór de eerste ingebruikname
• Bij een belangrijke wijziging of uitbreiding van de installatie
• Bij een verzwaring van de aansluiting
• Bij de verkoop van een woning
• Periodieke keuring
  
  

Een keuringsattest van de elektrische installatie is 25 jaar geldig. Bij verkoop dient dit attest aanwezig te zijn tegen de authentieke akte, al zorgen we er in de praktijk wel voor dat dit attest bij de opstart van het dossier aanwezig is, om potentiële kopers zo goed mogelijk te kunnen informeren.

Indien de installatie conform is, dient er niets meer te gebeuren. Indien de installatie niet conform is, zijn er twee mogelijke scenario’s:

• De installatie dateert van vóór 1 oktober 1981: de nieuwe eigenaar moet binnen de 18 maanden na de authentieke akte de installatie conform maken en een nieuwe keuring laten uitvoeren;
• De installatie dateert van na 1 oktober 1981: de installatie moet conform gemaakt worden en opnieuw gekeurd worden binnen de 12 maanden na keuring.
  
  

Bij verkoop van een pand met het oog op afbraak kunnen partijen in de akte een clausule opnemen dat de keuring zinloos is.

4. Asbestattest

Een asbestattest is verplicht sinds 23 november 2022 bij verkoop van woningen gebouwd vóór 2001. Asbesthoudende materialen produceren, verhandelen of hergebruiken is verboden sinds 1998 omdat dit schadelijk kan zijn voor de gezondheid.

Dit attest zal weergeven welke materialen of gebouwonderdelen in de woning asbest bevatten, wat de staat ervan is en hoe het veilig beheerd of verwijderd kan worden. De Vlaamse Regering wil hiermee al het aanwezig asbest in kaart brengen en Vlaanderen tegen 2040 asbestveilig maken.

In dit artikel kan je alles lezen over het asbestattest.

5. Kadastrale legger en kadastraal plan

De administratie Opmetingen en Waarderingen (het kadaster) maakt deel uit van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.

Bij de verkoop van een onroerend goed moet het kadastraal uittreksel aanwezig zijn, bestaande uit:

• Het kadastraal plan
• Het uittreksel uit de databank met patrimoniale gegevens (ook de kadastrale legger genoemd)
  
  

Het kadastraal plan is een grafische weergave van de percelen met hun grenzen en gebouwen. Elk perceel krijgt een kadastraal nummer.

De kadastrale legger bevat volgende gegevens:

• De gegevens van de eigenaar en zijn rechten (volle eigendom, naakte eigendom, vruchtgebruik)
• De aard van het goed (huis, handelshuis, privatief deel,…)
• De sectie
• Het perceelnummer
• Het bouwjaar
• De perceeloppervlakte
• Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen
  
  

6. Bodemattest

Een bodemattest wordt afgeleverd door OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij). Dit attest geeft weer of de OVAM beschikt over relevante gegevens over de bodemkwaliteit. Indien de grond is opgenomen in het grondeninformatieregister (GIR) zal dit het geval zijn.

Men spreekt van een blanco bodemattest als de grond niet is opgenomen in het GIR.

Een bodemattest moet dateren van na 1 juni 2008 en blijft voor niet-risicogronden geldig voor zolang de toestand van het terrein niet wijzigt en voor zolang de administratieve en milieutechnische gegevens niet wijzigen. De geldigheid van risicogronden hangt af van de geldigheid van het oriënterend bodemonderzoek.

Vind hier meer info over het bodemattest.

7. Stedenbouwkundige inlichtingen

Het stedenbouwkundig uittreksel bevat stedenbouwkundige informatie waarover u de koper moet informeren, waaronder informatie over de vergunningen, bouwovertredingen, gewestplan, verkavelingsvoorschriften, ligging in een RUP, rooilijn,…

Dit uittreksel mag op het moment van de verkoop niet ouder zijn dan één jaar en kan aangevraagd worden bij de gemeente waarin het onroerend goed is gelegen.

8. Postinterventiedossier

Een postinterventiedossier, ook wel gekend als het PID, is verplicht bij elke verkoop van een woning of appartement waarvan de bouw is begonnen na 01/05/2001 of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 01/05/2001 door één of meerdere aannemers.

Het PID bevat verschillende plannen van het gebouw, van de technische installaties, keuringsattesten, de namen van de betrokken architect en aannemers,…

9. Overstromingsrapport & risicozone overstromingen

De koper moet ook geïnformeerd worden of het aangeboden goed gelegen is in een overstromingsgevoelig gebied. De overstromingsgevoeligheid moet verplicht opgenomen worden in de compromis en in de publiciteit bij verkoop.

Sinds 1 januari 2023 werd de informatieplicht geactualiseerd. Voordien sprak men over ‘mogelijk’ en ‘effectief’ overstromingsgevoelig gebied. Met het nieuwe overstromingsrapport wordt de kans op overstromingen vastgesteld.

Op het overstromingsrapport wordt een P-score en G-score weergegeven. De P-score heeft betrekking op de overstromingskans van het perceel en de G-score op die van het gebouw.

Deze score kan gaan van A tot D met volgende legende:

• A = geen overstroming gemodelleerd
• B = kleine kans op overstromingen onder klimaatverandering
• C = kleine kans op overstromingen
• D = middelgrote kans op overstromingen
  
  

Bij een middelgrote kans op overstromingen op het perceel, moet het overstromingssymbool voor het perceel worden getoond in de publiciteit. Heeft ook het gebouw een middelgrote kans op overstromingen, moet het gebouwensymbool worden getoond.

Naast het overstromingsrapport, kunnen we ook het document ‘Risicozones overstromingen m.b.t. de natuurrampenverzekering’ opzoeken. Dit is van belang voor de verzekering. Ingeval de woning werd gebouwd in een risicozone voor overstromingen vóór of binnen de 18 maanden nadat die zone officieel als risicozone werd aangeduid, dan dekt de verzekering de schade die door een overstroming werd veroorzaakt. Werd de woning daarentegen na deze termijn van 18 maanden gebouwd, zal de verzekering het overstromingsrisico niet dekken.

10. Onroerend erfgoed

Onroerend erfgoed is historisch nalatenschap, beschermd door de overheid en de erfgoedorganisatie van België.

Via het Geoportaal kunnen we het perceelrapport onroerend erfgoed opzoeken, waarop vermeld staat of het te verkopen goed onroerend erfgoed is. Indien dit het geval is, moet je dit duidelijk maken aan de koper, want dan moet er rekening gehouden worden met de instandhouding van het erfgoed.

Het is zo dat een beschermd onroerend goed niet ontsierd of beschadigd mag worden en dat het slopen of verwijderen van een beschermd erfgoed verboden is. Indien je werken wenst uit te voeren aan een beschermd erfgoed, heb je hiervoor toelating nodig van het Agentschap Onroerend Erfgoed, ook al heb je voor deze werken geen omgevingsvergunning nodig.

11. Documenten mede-eigendom

Indien het pand deel uitmaakt van een mede-eigendom, zijn er extra inlichtingen die aanwezig moeten zijn aangezien de koper lid zal worden van de VME (vereniging van mede-eigenaars).

Het gaat hier om volgende documenten:

• Basisakte
• Reglement van mede-eigendom
• Reglement van interne orde
• Syndicusinlichtingen (die o.a. het werk- en reservekapitaal weergeven en de beslissingen van de algemene vergadering van de laatste 3 jaar)
  
  

12. Conformiteitsattest stookolietank

Hoewel een keuring van je stookolietank niet verplicht is bij verkoop, is het wel belangrijk om te weten dat een stookolietank moet voldoen aan de algemene verplichtingen voor onderhoud en kwaliteit. Zo moet de tank periodiek gekeurd worden om de veiligheid en milieubescherming te garanderen.

Het is daarom ten zeerste aanbevolen om te beschikken over een geldig conformiteitsattest dat kan worden voorgelegd bij verkoop van het onroerend goed. De verkoper heeft namelijk een informatieplicht tegenover de koper.

Bovendien vereisen de meeste notarissen wel dat er een keuringsattest beschikbaar is voor het verlijden van de notariële akte. Dit kan het proces van eigendomsoverdracht vergemakkelijken en vertragingen voorkomen.

In sommige gevallen moet de mazouttank buitengebruik gesteld worden.

Een volledige uiteenzetting over stookolietanken kan je hier terugvinden.

HEB JE VERKOOPPLANNEN?

Ziezo, een hele boterham aan attesten en informatie die we nodig hebben bij de tekoopstelling van een onroerend goed. Bij Julimmo zorgen wij voor een volledige samenstelling van jouw verkoopdossier, zonder dat jij je hier verder zorgen over hoeft te maken.

Heb je een woning, appartement of bouwgrond te verkopen? Neem gerust contact op en wij helpen je graag verder.